2015物业企业上市的大谋略

　　2015年物业服务公司开始由乌鸡变凤凰。陆续有4家物业服务公司在国内新三板上市，对于这些大牌房企来讲，强推物业服务公司上市的背后隐藏着哪些大谋略?

　　谋略之一 ——上市谋划万亿市值大平台

　　从未来行业发展趋势来看，楼市已经进入下半场，楼市将逐步进入存量房时代。对于房企来讲，未来竞争的重点一定是在存量房领域。因此，上述房企重组形成“巨无霸”联合体之后势必将触角伸向存量房领域，在存量房领域实现几何级的规模增长。而物业管理将成为存量房领域重点布局的市场，也是这些品牌房企构建万亿大平台不可或缺的重要砝码。

　　从资本市场对物业服务公司的认可程度来看，2014年彩生活在香港成功上市后，彩生活股价一路攀升，甚至市值超过花样年，资本市场比较认可物业服务公司的未来成长前景。随后，2015年上半年，浙江开元物业、北京东光物业、珠海丹田物业等物业服务企业陆续登陆新三板。万科、中海、绿城等知名房企的物业服务公司也不示弱，也正行进在上市的路上，物业管理行业“风口”来临，物业管理行业的公司尤其是品牌房企的物业服务公司正式开启上市的大幕，试图打造万亿市值平台。

　　可以预见，如果万科、中海、绿城等知名房企的物业服务公司完成上市，后期这些大牌企业势必会利用资本市场的力量整合更多适合自己的物业服务公司来扩大自己的规模，打造其万亿市值大平台，并依靠增值服务来满足客户需求，并获得一定的盈利。

　　谋略之二——“轻资产”模式规避风

　　从楼市下半场的行业特征来看，行业利润率出现持续下滑成为“新常态”，这是大多数房企必须面对的问题。而从短期内来看，市场基本面尚未完全复苏，好在对房企来讲，今年“降成本，提利润”是主旋律，2014年上市房企净利润率为10%，并且还会降，当前房企还很难通过涨价提高利润率。此时，对于房企来讲，除了调整企业组织架构等措施降低成本之外，也开始探索“轻资产”模式。

　　“轻资产”模式指的是从赚取资产升值收益(重资产模式)走向赚取增值服务收益，包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。

　　从物业管理的角度来看，由于楼市将逐步进入存量房时代，购房者(社区居民)的需求将转向品质或增值服务的提升，这意味着在存量房市场领域物业服务公司可以大有所为，并且也有利于企业提升企业利润率、规避市场风险。

　　以彩生活为例，近几年彩生活交出了一张漂亮的成绩单，2011年其收入是1.47亿元，2014年是3.89亿元，2011年的毛利是0.69亿元，2014年是3.1亿元，2011年和2014年的每股盈利分别为0.92元和16.66元。从利润率的角度来看，2013年，全国物业服务企业的净利润率约为5.6%，很多物业服务企业面临亏损或者倒闭。而彩生活在2011-2013年的毛利率分别为47.2%、47.9%和61.6%，净利润率也在2014年上半年同比飙升206.9%至6200万元。

　　从上述分析可知，对于万科、中海、绿城等品牌房企来讲，要实现“轻资产”转型，提升利润率，规避以销售为主的规模化的市场风险，把握资本市场“风口”来临的阶段，布局物业管理行业及提供增值服务必不可少。

　　谋略之三——以服务为接口，赚取增值服务收益

　　从业主的需求来看，需求是繁杂的，除了最基础的安保需求外，医疗、养老、教育、就业等因素也是不容忽视的方面。开发商们要加码生活服务领域，那么首先就要看房企的洞察力和整合资源的能力，开发商能否从中挖掘共性的、高价值的需求，并在服务载体上紧跟时代创新，形成自己的增值服务的特色，是决定这个模式能否成功的关键。

　　从物业服务公司增值服务收益来源来讲，大体上可以分为三类：

　　第一、社区增值服务收入分成，包括生活超市、社区商圈、便民服务、O2O服务等。

　　开发商在开发阶段其实就开始积累了大量用户数据，进入物业服务阶段后，除基础的生活服务功能外，物业服务公司可以构建社区O2O平台，展开与社区周边的商家合作，通过APP将商家引到线上，构建社区一公里微商圈。随后，物业服务公司可根据住户年龄、性别、家庭成员构成以及家庭基础财务状况等信息对用户进行精准分类，以此分析用户精准需求，并通过推送等形式将服务信息精准呈现给住户，物业服务公司在此基础上获得社区增值服务收入的分成。

　　第二、金融收入，主要是小额贷款服务。包括提供买房首付贷、装修贷等小额贷款服务，为社区服务产业链条上的商家提供小额贷款服务等等，物业服务公司可以在小额贷款服务过程中获得息差收益。

　　第三、资产收入，包括房屋买卖、房屋租赁、白领公寓、社区养老等运营性物业的租金收益和资产本身的增值收益两方面。