山西朔州市房地产市场分析

　　房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业，能够直接或间接引导和影响经济的速度、质量和效益。十年来，朔州市房地产的投资规模从2003年的2.6亿元迅速扩大到2013年的90.2亿元，是10年前的34.8倍，年均增长42. 7%，十年投资总规模达到235.9亿元，平均每年投资额超过23亿元。特别在“十二五”时期进入房地产发展的黄金时期，仅三年时间投资总规模达到160.8亿元，是“十一五” 时期五年投资总规模(64.9亿元)的2.5倍。但是，今年以来，在国内经济运行整体趋缓、房地产市场“降”声一片的背景下，朔州市房地产开发企业出现了前所未有的资金紧张，拿地减少，开工放缓，库存增加，投资增速大幅回落局面。

　　一、1-7月房地产市场运行情况

　　(一)房地产开发投资大幅回落

　　1-7月，朔州市房地产开发投资完成41.9亿元，同比增长-2.6%，增幅比上年同期回落52.6个百分点，比全省平均水平低12.4个百分点。其中，住宅投资完成30.9亿元，同比增长-1.0%，增幅比上年同期回落80.0个百分点。在住宅投资中：90平方米以下投资完成7.1亿元，同比增长-11.5%，增幅比上年同期回落195. 7个百分点；144平方米以上投资完成1.5亿元，同比增长-78. 5%，增幅比上年同期回落362.9个百分点。

　　(二)房屋施工面积持续回落

　　1-7月，朔州市房地产开发项目房屋施工面积740.2万平方米，同比增长1.4%，增幅比上年同期回落34.5个百分点，其中住宅施工面积540.6万平方米，同比增长5.5%，增幅比上年同期回落26.7个百分点。房屋新开工面积107.6万平方米，同比下降57.1%，增幅比上年同期回落111.1个百分点，其中住宅新开工面积87.7万平方米，同比下降46.8%，增幅比上年同期回落101.2个百分点。

　　(三)商品房销售继续回落

　　1-7月，朔州市商品房销售面积68.8万平方米，同比增长8.1%，增幅比上年同期回落26.4个百分点，其中住宅销售面积57.4万平方米，同比增长15.3%，增幅比上年同期回落10.1个百分点。商品房销售额20.7亿元，同比增长12.9%，增幅比上年同期回落10.1个百分点，其中住宅销售额15.9亿元 ，同比增长16.3%，增幅比上年同期回落28.2个百分点。

　　(四)土地市场极其冷清，成交量同比跌九成

　　1-7月份，朔州市房地产开发企业土地购置面积4.56万平方米，同比下降93.40%，增幅比上年同期回落212.70个百分点；土地成交价款0.77亿元，同比下降93.69%，增幅比上年同期回落358.79个百分点。

　　(五)房地产开发资金来源不足

　　截止7月底，朔州市房地产开发企业本年实际到位资金合计48.2亿元，同比增长1.2%，增幅比上年同期回落4.4个百分点。其中：上年末结余资金7.4亿元，增长-20.6%，增幅比上年同期回落21.4个百分点；国内贷款2.4亿元，增长29.6%，增幅比上年同期回落8.2个百分点；定金及预收款8.5亿元，增长10.9%，增幅比上年同期回落19.3个百分点。

　　二、近期房地产市场变化的原因分析

　　综合分析今年房地产市场调整，主要有三个原因。

　　(一)金融环境明显趋紧。国家货币政策继续保持稳定,银根收紧，因此，房地产所面临的宽松环境开始发生根本性变化，而房地产业是资金密集型产业，融资难成为房地产行业面临的首要问题，而且这种情况短时间不会发生根本性的改变。

　　(二)购房者观望心理作用明显。近几年房地产市场的繁荣，购房者已经逐渐成熟，而且随着一线、二线房价下跌，房地产市场降温，房价下降是大多数人的预期心理，购房者买涨不跌，在市场趋势不明朗时，观望是大多数人的选择。

　　(三)房屋买方市场已经形成。我市房地产经过几年的高速发展，大量房源进入市场，加之保障房建设步伐的加快，一大批低收入的家庭的购房需求已经得到了满足，中高收入者刚性需求早已满足，信息的便捷，使投机房产获利的空间逐渐变小，市场悄然发生改变，由卖方市场演变成买方市场。

　　三、促进房地产开发业稳定健康发展的几点建议

　　(一)积极稳妥推进新型城镇化建设

　　要以人的城镇化为核心，有序推进农业转移人口市民化，积极稳妥扎实推进新型城镇化；要着力优化城镇化布局和形态，做大做强一批区域中心城市，全面推进县城建设，推动城市和小城镇协调发展，为房地产开发业健康发展提供基础。

　　(二)加快推进保障性安居工程建设

　　加快推进保障性安居工程建设，不仅有利于保障和改善民生，促进社会和谐，而且有利于保持经济平稳较快发展，甚至还是当前加强房地产市场调控，促进房地产市场健康，稳定房价的重要政策措施。一是要加大租赁型保障房建设力度，坚持以租为主、保租控售，满足城镇住房困难家庭多元化的保障需求；二是要加快推进棚户区改造，提升居民生活质量，改善城市整体面貌；三是要优化住房供应结构，切实增加普通商品房供应，满足有效刚性居住需求。

　　(三)房地产企业应赶快调整策略，多卖房，降价促销，回笼资金，以防资金链断裂。近几年许多房地产商赚得盆满钵满，并不是因为其判断正确，如果没有宽松的货币政策房地产商是不可能赚那么多的。大部分房地产商是在跟风，并没有准确的市场预测能力，政策已经调整，房地产企业仍守着以前只赚不赔的心理，资金断裂也只是时间问题。