房地产市场新趋势的走向

　　国内房地产市场的筑底之势，到今年三季度末依然没有止步。为了挽救不断下行的房地产市场，从开发商层面到政府层面，各方力量都推出了一系列策略。

　　但从刚刚过去的“十一黄金周”来看，房地产市场在部分区域已经呈现出了回暖之势，其中固然有地方政府取消限购及“央行新政”的影响，但不可否认的是开发企业的“自救”扮演着更为关键的角色，“营销”成为房企在2014年的一大关键词，多样化的创新营销方式也接踵而来。

　　房地产市场方面，来自CRIC研究中心的统计数据显示，九月各城市成交量呈现“先抑后扬”走势，虽然总量同比继续下滑，但环比来看筑底回稳趋势确立。

　　受政策利好等因素的影响，房企在“十一”期间销售业绩也普遍大增，如万科七天认购金额八十二亿元，恒大、碧桂园和保利销售额均达到约七十亿元，还有房企实现黄金周期间大定交易额同比翻番的成绩。

　　尽管，此次央行放松“限贷”超过市场预期，但也在情理之中。随着经济下行压力与日俱增，央行新政旨在防止房地产市场进一步下滑，刺激房地产市场以保经济增速，后续可能仍会有稳增长政策跟进，这一趋势将给真正意向购房群体重树信心，这部分积攒了大半年的需求将成为四季度市场回升的主力军。

　　对企业而言，从现在来看，四季度的整体销售还是不错的，至少可以和去年四季度持平。而对于未来的市场，还会在高位运行，突破去年的天花板很困难，但是要说像潘石屹讲的撞上冰山，目前还不至于。

　　在今年低迷的行情之下，房企销售压力较大，企业纷纷加大降价促销力度。为了应对去年以来的“三高市场”供应量高、上市量高、价格高，而再加上今年的上市量，去库存成为了企业的当务之急。

　　据我观察，今年也是房地产营销过程中营销手段、营销方法出现最多的一年。这当中，除了在“价格”这场硬战上的不谋而合之外，房企更是在金融、渠道和模式几大层面展开了营销“乱战”。营销时代来了。

　　当然，在各种各样的“营销战”中，全民营销的表现尤其引人注目，而互联网和移动互联网的应用让这一营销手段更加势如破竹，比如今年一度引发热议的万科“全民经纪人”。线上召集客户逐步成为主流，没有线上入口的公司，我认为没有未来。另外，通过线上获得客户的召集，线下线上整合，形成O2O的闭合也是行业发展的方向。

　　在此背景下，置业顾问和经纪人的地位将逐步得到提升，能力要求从拿下客户的能力到找到客户能力再到培养客户能力，都将是公司的核心竞争力。在此过程中，我认为渠道、行销和坐销等传统的营销方式中，行销已经是主流方向，通过提高来访量拉动成交量，在营销时代，把项目的影响力尽量放大，然后在影响力的情况下做到对客户更精准的通知。